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- 发表于：2011/1/4 11:40:18
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2010年马上就要过去了。回顾这一年的中国房地产市场，可以用一句话来概括，就是“边调控边增长”。2010年是中国房地产宏观调控政策出台最密集、手段最严厉的一年，如果不是专业人士，估计一般人连出台了多少项政策都记不清，记不全。就连已经多年不用的行政手段都用上了，海口、厦门、深圳等十几个城市出台了限制居民购买商品房的政策，市场称为“限购令”，以此表达调控房地产的决心。 但结果大家都看到了，房价不但一直居高不下，而且还在不断攀升，年末有关房地产市场的统计数字已经说明了这一点。唯一能拿上台面的话，就是“房价涨幅减慢”。也就是说，房价还在涨，只是涨的慢了点。 至于房价为什么降不下来，我在《房价不会下降的最根本原因》一文中说的明白：中国目前对经济增长速度的极端追求，经济增长速度对中国社会的重要意义，中国持续的城市化进程，以及蕴含在房地产领域中巨大的寻租空间，这一切都决定了中国的房地产市场还会有二、三十年的发展空间。换句话说，中国的房价还将会一直涨下去。 具体到明年，我预计，房价将出现较大幅度的报复性增长。 原因有二： 一是被宏观调控，特别是“限购令”所抑制的消费需求有可能爆发。“限购令”并没有从供求平衡方面入手，而是用行政手段，一刀切地把消费需求给抑制了，但这部分需求仍然存在，就好比平静的水面下涌动的暗涌。压力越大，反弹势必越大，一旦寻找到突破口，必将爆发，而这个突破口就是消费者的心理预期。人们常说，信心比黄金更重要。购房者对房价的心理预期在目前条件下能坚持多久？一旦消费者丧失了信心，认为房价不可能下降，进而采取行动购买，房价可就真的降不下来了。这就要看消费者和开发商谁能坚持到最后，谁能笑到最后。很遗憾，整个2010年，如此密集和力度的调控举措都没能使房价降下来，要让消费者在2011年仍然持观望态度，笃信房价会下降，恐非易事。 二是整个宏观经济形势。2010年，人称“涨价年”，不仅房子，几乎什么都在涨，大蒜、食用油、米、面等等，CPI指数预计为3%，2011年全年CPI指数涨幅将在4.5%左右。既然什么都涨了，说最具有投资和保值价值的房子会降价，理由何在？ 当时间定格在2010年的最后一天，人民币对美元中间价从6.6623一路跃至6.6227，连升9天，再创汇改以来新高。就此，2010年度人民币汇率升值幅度已逾3%。专家预测，2011年人民币汇率将持续走强，应该高于今年的3%的升值幅度，而且10%以内的波动幅度都是有可能的。一般认为人民币兑美元汇率高点有逼近6.20甚至破6的可能，低点也有可能触及6.8附近，全年升值幅度有望超过5%。而从94年以来，人民币的名义汇率和实际汇率升值幅度分别达到了32.8%和56.6%。 在物价一路上涨，人民币持续升值的宏观背景下，居民手中有限的资金流向就显得异常重要。有机构调查显示，2010年四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，37.6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多储蓄”，成为居民第一选择。 百姓不愿意储蓄而选择投资是逼迫无奈的。不断高企的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，2010年11月份CPI高达5.1%，而一年期存款利率为2.5%，负利率为2.6个百分点，即：百姓100万元一年期存款，不但不能保本而且还要贬值缩水2.6万元。把钱放在银行眼睁睁看着不断亏空，倒不如拿出来到市场进行投资。而从投资渠道来看，股市风险显而易见，大多数个人投资者赚钱很少，股票型基金自不必说，当然，购买债券风险相对小一些，但是，同样面临加息带来的相对风险。另一个渠道就是投资房地产，这也就是26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产的原因。而这么多居民首先房地产投资，正说明房地产调控的效果非常有限，无论是开发商、地方政府以及百姓都预期房价下跌难，调控达到目的难。这也为2011年房价上涨提供了心理支撑。
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