事情起点在去年六月，吕军（化名）通过大连天宏房地产中介公司（化名，以下简称天宏公司）以114万元的价格在大连市沙河口区购买了一套面积95平方米的二手房，吕军的户口不在大连市内，想购房后将户口迁到大连市沙河口区，同时还要将外孙的户口迁过来，以便将来在附近的一所知名小学读书。
当签订房屋买卖合同时，吕军再三跟天宏公司强调，房主的户口在房子过户后一定要迁走。房主王艳（化名）和天宏公司的工作人员称，老吕您就放心吧，我们在中介合同内约定好户口迁出时间节点，房子完成过户后，将您交的定金作为户口押金，如果户口不迁走，我们不向卖方支付您付的定金。
从双方签订的《房地产买卖合同》看，吕军付定金2万元，房子交接后作为户口押金，卖方将户口迁走后再支付给卖方。首付款28万元，双方到房地产交易市场办理过户手续，剩余的84万元委托银行监管，王艳办理完产权过户后交钥匙时，84万元转到王艳指定的银行账户。令吕军没有想到的是，所购买的房子产权登记到自己名下后，持产权证和身份证到派出所询问，发现自己房子里还有二个人的户口在里面，连忙给王艳打电话，王艳称，自己买的也是二手房，自己的户口自从购买这套房子后也未迁过来，里面的两个人是母子俩儿，可能是自己买的房子的前房主。
吕军一下子蒙了，这房子已经转卖了好几次，前房主的户口还在里面，自己和外孙的户口怎么办？吕军跟大连民意网咨询，答复为：按照《中华人民共和国户籍登记条例》第十条规定，公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。也就是说，户口迁走必须由原房主母子俩儿亲自来办理才能完成。
无奈之下，2020年10月份，吕军委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师将卖房人王艳和中介天宏公司起诉到大连市中山区人民法院，并将原房主母子二人作为第三人，要求房屋出售方王艳承担违约责任，将其出售的房屋中原房主母子二人的户口迁走。
法院公开开庭审理了本案。王艳称自己不存在任何违约，通常派出所不会主动向新房主告知房屋的户籍情况，故很多新房主只有在再次出售房屋时，才会发现该类问题。原房主母子二人的户口在出售的房子内，双方签订的《房地产买卖合同》对此节事实没有任何约定，因为自己的户口不在涉案房屋内，所以合同约定的2万元户口保证金自交钥匙之日天宏公司应当返还给自己。
天宏公司称，公司无权查明房屋户口情况，只有房主持身份证和房产证才可以查询房子里的户口情况，故中介公司对此没有任何责任。
吕军一方认为，王艳出售自己所有的房子，有责任有义务确保房子出售后房子内无其他人的户口在里面，否则其所出售的房子就可能有纠纷，侵害了购房者的合法权益。双方就户口问题还有专门约定，即户口迁走后才可以从中介公司取走户口押金2万元，现王艳出售的房子里还有原房主母子俩儿的户口，王艳应当承担违约责任。
法院开庭后，王艳见事态严重，经多方打听，终于找到原房主母子俩儿，并于2020年11月24日将户口迁走。
法院经审理后认为，从双方签订的《房地产买卖合同》看，定金在双方交接房屋时冲抵房款，双方对房子已经过户并交接一事无异议，现原房主母子二人的户口也已经迁走，被告王艳就无违约。近日，法院作出（2020）辽0202民初3628号《民事判决书》，驳回了吕军的起诉。
接到判决后，吕军很高兴，尽管自己败了官司，但原房主母子在法院的“压力”下将户口迁走，解了自己的一年多的“心病”，这样自己可以过一个好年了。
大连好人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师说，吕军在诉讼中未得到违约金的原因是双方签订的《房地产买卖合同》未对户口迁移方面进行特别违约约定，只是简单地写了“出卖方将户口迁走后，再向中介公司领取户口押金2万元”，未限定迁走时限及逾期迁户口的违约责任。本案中，户口是原房主母子，不是双方房屋买卖合同的当事人。迁户口不属于人民法院的审理范围，法院也无法支持当事人要求迁出户口的诉求。
为避免该类纠纷，记者建议：卖房一方应主动携房屋产权证、身份证与买房一方到派出所核实所出售房屋的户籍登记情况，买房一方切不可轻信卖方及中介的口头承诺。在了解到户口真实登记情况后，买卖双方应对房屋买卖、户口迁出等条款进行明确约定，也可以将户口迁出时限设定为支付部分购房款的条件，同时约定日违约金，以促使卖方能及时将所出售房屋内的所有户口迁出，确保自己的权益不受侵害。（通讯员大律）
