市民张先生问：《民法典》规定了“居住权”，自己目前租赁了一套房子，自己对租赁的房子是否有“居住权”“？能否结合司法实践解答一下什么是居住权？
大连市法学会《民法典》宣讲团成员，北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师解答：
“居住权”是一种“用益物权”，依照《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，居住权一般是无偿设立，主要权利是“居住”。而租赁房屋一般是有偿的，房屋承租人除了使用租赁的房屋外，还有收益权。
王金海律师说，居住权设立有如下五个特点：
一、居住权的设立需要签订居住权合同
设立居住权，依照《民法典》第三百六十七条规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：一是当事人的姓名或者名称和住所；二是住宅的位置；三是居住的条件和要求；四是居住权期限；五是解决争议的方法。
二、居住权设立一般是无偿的，但需要登记
王金海律师说，依照《民法典》第三百六十八条规定，居住权一般是无偿的，除非当事人另有特别约定。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
比方说，甲将自己的房子向乙设立了居住权，并进行了登记。现甲欠丙的钱，丙向法院申请强制执行甲的房产并申请法院查封了甲的房产，如果乙的居住权登记早于丙申请法院查封的时间，则乙可以向法院申请执行异议，排除法院强制执行甲的房屋。反之，如果双方没有进行居住权登记 ，乙对甲的房屋的居住权不成立，无权申请执行异议，排除法院的强制执行。
三、居住权设定后，只能居住，不得出租、转让
王金海律师说，依照《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
比方说，甲将自己的房屋向乙设立了居住权，期限为10年。乙在这10年期限内，只享有占有、使用甲住房的权利，不得转让居住权，乙如果在10年期限内死亡，其直系亲属亦不能继承。只有在设立居住权时有书面约定可以出租设立居住权的房屋，否则双方均不得擅自将已经设立居住权的房屋出租。
四、居住权人死亡的，居住权消灭
王金海律师说，依照《民法典》第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
五、房屋产权人可以以遗嘱方式设立居住权
王金海律师说，依照《民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。比方说，甲有一个女儿和一个外甥，外甥生活比较困难，没有住房。甲生前写了一个遗嘱，表明自己死亡后，房子由外甥居住10年。如果甲因病去世，则遗嘱生效，甲的外甥就获得了甲的房屋的居住权10年，应当及时持甲的遗嘱到房产部门登记居住权。如果甲的女儿对此有异议，甲的外甥可以持甲的遗嘱到法院起诉，确认甲的遗嘱有效，居住权成立。
通过上述五方面的内容来看，居住权与房屋租赁权有明显的区别。依照《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋承租人的权益是对房屋的使用和收益。而居住权仅对房屋占有、使用。除此之外，房屋租赁合同期限不得超过20年，出租人和承租人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这些有关房屋承租方面的规定与居住权有所不同。
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